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這天小盈的代理記賬公司來了位老熟人譚譚，譚譚是小盈的高中同學，同時也是其代賬客戶的老顧客。兩人簡單寒暄過后，譚譚透露她的房地產公司出售商品房取得銷售收入7000萬元，其中普通標準住宅銷售額為4000萬元，豪華住宅的銷售額為3000萬元，總扣除項目金額為4,600萬元。其中普通標準住宅的扣除項目金額為3200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1400萬元。想請小盈幫助做稅務策劃。

　　【分析】

　　企業可結合實際情況選擇合理的核算方式，以達到財稅籌劃的目的。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又做其他房地產開發，分開核算和不分開核算稅負會有差異的。選擇哪種方式核算，取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

　　【對比】

　　籌劃前，分開核算，應納土地增值稅800萬元。

具體計算:

1、銷售普通住宅:增值額=4000-3200=800(萬元)，增值率=800÷3200x100%=25%，適用30%的稅率，應繳土地增值稅稅額=800x30%=240(萬元)。

　　2、銷售豪華住宅:增值額=3000-1400=1600(萬元),增值率=1600÷1,000x100%=160%。按規定適用40%的累進稅率，應繳土地增值稅稅額=1600x40%-1600x5%=560(萬元)。

　　共繳土地增值稅:240+560=800(萬元)。

　　籌劃后，不分開核算，應納土地增值稅720萬元。

　　具體計算:增值額=7000-4600=2400(萬元)，增值率=2400÷4600x100%=52.17%，適用30%的稅率，應繳土地增值稅稅額=2400x30%=720(萬元)。

　　【結果】

　　通過比較可見，分開核算比不分開核算在記賬報稅時多支出80萬元(800-720)稅款。主要是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，無法享受免稅優惠。所以，進一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內。

　　政策依據

　　《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字(1995)48號)第十三條規定:關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定。