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   楊海不僅是小盈的老鄉(xiāng)，還是其代理記賬公司的初代客戶。最近，楊海的房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一處房地產(chǎn)為取得土地使用權(quán)支付1200萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1600萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?/span>100萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。該房地產(chǎn)企業(yè)咨詢利息費用是否應(yīng)該納入稅前扣除項。亮小一在回復(fù)咨詢時，建議不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，將利息費用納入其他費用計算扣除。

　　【分析】

　　房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除;另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所扣除費用的不同而決定采用哪種方法。

　　【對比】

　　籌劃前，提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，可納入扣除費用為240萬元。

　　具體計算:100+(1200+1600)x5%=240(萬元)。

　　籌劃后，不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，可納入扣除費用為280萬元。

　　具體計算:(1200+1600)x10%=280(萬元)。

　　【結(jié)果】

企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利;如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。在上述情況下不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇，在進(jìn)行記賬報稅時可以增加40萬元的扣除費用，從而達(dá)到籌劃目的。

政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字(1995)6號)第七條第(三)項規(guī)定:財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。